6 phương pháp sử dụng tiền của người khác ( OPM) trong đầu tư bất động sản

Sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những nguyên tắc quan trọng trong đầu tư bất động sản, Chiến lược OPM là một thuật ngữ mà hầu hết các nhà đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng thường xuyên nhắc tới và thực hiện để gia tăng lợi nhuận và tài sản của mình 

“HÃY ĐỂ TIỀN CỦA NGƯỜI KHÁC LÀM VIỆC CHO BẠN”  – Robert Kiyosaki

Trong một bài viết trước trên blog của Robert Kiyosaki, ông đã nói về tầm quan trọng của việc hiểu về nợ tốt và làm thế nào để bắt tiền làm việc cho  mình. Ông gọi đó là OPM hay dùng tiền của người khác làm việc cho mình.

Khi ông thảo luận về ý tưởng OPM, hầu hết mọi người đều cảm thấy thích thú. Nhưng sau đó họ lo sợ khi biết chính xác OPM là gì?

Điều này rất đỗi bình thường. Khi chúng ta học một ý tưởng mới, não chúng ta làm việc hết công suất để tìm ra lý do tại sao ý tưởng đó sai hoặc nó sẽ không làm được. Não chúng ra sẽ nói “Không ai đưa tiền cho mày đâu”. “Mày không thể tìm ra những khoản đầu tư tốt để mà thu hút OPM đâu”. “Sử dụng OPM là nhận lấy rủi ro về mình. Tốt hơn là hãy để tiền vào tài khoản tiết kiệm mà nghỉ hưu”.

Trong thực tế, phần khó nhất của OPM là biết làm thế nào để tìm được khoản đầu tư bất động sản đúng để thu hút tiền đầu tư, nhưng thậm chí nó không phải là điều khó nếu bạn chịu khó đầu tư thời gian để học làm thế nào để thực hiện điều đó.

Một khi bạn đã sở hữu bất động sản, việc sử dụng OPM trở nên khá dễ dàng nếu bạn biết nơi để tìm. Và khi bạn bắt đầu xây dựng danh mục đầu tư bất động sản của bạn,  bạn sẽ thấy thậm chí còn dễ hơn.

6 CÁCH SỬ DỤNG TIỀN CỦA NGƯỜI KHÁC (OPM) TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1/ NGÂN HÀNG

Điều này nên được rõ ràng. Nếu bạn sở hữu một căn nhà, bạn biết làm thế nào để đến Ngân hàng đăng ký một khoản vay mua nhà. Hầu hết mọi người không nghĩ đến cách này, nhưng đó là một cách sử dụng tiền của người khác. Với khoản vay cá nhân, ngân hàng cho vay đến 80% thậm chí 85% giá trị tài sản và bạn chỉ phải chi ra 15%-20% thôi. Có những trường hợp nếu tài sản tốt, nguồn thu nhập tốt hoặc dự án tốt, Ngân hàng có thể cho vay đến 90% giá trị tài sản. Nói đến đầu tư bất động sản, khi bất động sản đến một ngưỡng nhất định, nó không còn được xem như là một bất động sản để ở nữa mà thay vào đó là một bất động sản thương mại. Điều này có nghĩa rằng bất kỳ ngân hàng nào muốn cho vay được họ sẽ căn cứ các tiêu chí là nguồn thu nhập được tạo ra bởi chính bất động sản đó, chứ không phải trên “giá trị thị trường” như họ đang định giá với một căn nhà. Thông thường, khi làm phương án kinh doanh cho một khoản vay, bạn phải làm phương án bảo đảm cho phần giá mua và phương án để tăng giá trị cho bất động sản. Như vậy bạn sẽ được ngân hàng tài trợ vốn nhiều hơn. Các ngân hàng  nổi tiếng là bảo thủ, các điều kiện vay vốn khá chặt chẽ, vì vậy ngân hàng có thể không phải lựa chọn tốt nhất của bạn. Nhưng nó có thể là một nơi tốt để bắt đầu.

2/ VAY TƯ NHÂN

Trong khi các ngân hàng là các tổ chức có yêu cầu về pháp lý cao, bạn có thể làm việc với các chủ nợ tư nhân và các quỹ sẵn sàng đầu tư vào bất động sản. Đây có thể là quỹ thiên thần, các nhóm đầu tư và nhiều hơn nữa. Bạn sẽ rất ngạc nhiên khi có rất nhiều tổ chức mà mục đích duy nhất của họ là tìm kiếm các khoản đầu tư tốt để đổ tiền vào.  Bạn có thể tìm những người này bằng cách hỏi những nhà đầu tư mà bạn biết hoặc tìm hiểu trên các kênh thông tin mà bạn biết họ là những tổ chức cho vay cá nhân. Chi phí cho những khoản vay này có thể cao hơn ngân hàng, vì vậy hãy cân nhắc lựa chọn.

3/ SELLER CARRYBACK (tạm dịch là đầu tư từ chính người bán)

SELLER CARRYBACK là khi người bán chính là người cho vay. Có quá nhiều lý do là người bán có thể làm điều này. Có thể họ đang mệt mỏi với việc vận hành bất động sản hoặc họ đang tìm kiếm một nguồn lợi nhuận ổn định bằng cách thu lãi trên tiền đầu tư của họ hơn là dựa vào nguồn thu nhập từ cho thuê lúc tăng lúc giảm.

Bởi vì nó là một giao riêng tư nên có rất nhiều lựa chọn cho seller carrybacks và nó phụ thuộc vào các kỹ năng đàm phán của bạn. Người bán có thể tài trợ cho tất cả hoặc một phần giá trị tài sản mà họ bán. Lãi suất có thể là bằng lãi thị trường hoặc nó có thể cao hơn so với thị trường phụ thuộc vào rủi ro. Người bán có thể tham gia một phần của lợi nhuận để đổi lấy một lãi suất thấp hơn và bạn làm công việc quản lý và điều hành kế hoạch kinh doanh. Các phương án là gần như rất nhiều. Bạn không bao giờ biết nếu người bán sẵn sàng đầu tư cùng, nên cứ mạnh dạn đề nghị thôi.

4/ NHÀ ĐẦU TƯ

Nếu bạn có một bất động sản đầu tư tốt, sẽ dễ dàng để các nhà đầu tư cá nhân xếp hàng cung cấp tiền vốn cho bất động sản đó.

Thông thường cách làm này là bạn phải làm thế nào để tăng số tiền vốn tự có mà ngân hàng yêu cầu bạn phải bỏ ra khi mua một bất động sản.

Ví dụ: bán đang muốn mua một bất động sản và ngân hàng yêu cầu bạn phải có 25% vốn tự có, bạn phải làm thế nào để có số tiền này? Hãy sử dụng khoản vay tư nhân để có 25% đó.

Điều này có nghĩa là bạn cần phải cùng một lúc có bản cáo bạch đầu tư chứng minh được lợi nhuận tiềm năng cho các nhà đầu tư. Lý tưởng hơn ở chỗ bạn sử dụng luôn cho Ngân hàng. Và việc của bạn là sẵn sàng để chốt thôi.

Đây chính là cách mà cố vấn của Robert Kiyosaki – Tác giả cuốn Cha giàu Cha nghèo – Ken McElroy đã thực hiện trong các giao dịch của ông. Và ông đã phát triển danh mục đầu tư của mình từ một tòa nhà chung cư lên đến con số hàng nghìn đơn vị ở nhiều tiểu bang ở nước Mỹ.

5/ VAY TỪ CHÍNH PHỦ

Nếu bạn quan tâm đến việc đầu tư vào bất động sản có sự tài trợ từ Chính phủ ví dụ như nhà ở giá cả phải chăng, bạn có thể sử dụng một loạt các khoản tín dụng thuế để tài trợ cho đầu tư bất động sản của bạn. Vay sửa chữa, phục hồi nhà ở, Vay từ ngân sách nhà nước mua nhà cho người có thu nhập thấp, Các khoản vay từ nguồn ngân sách nhà nước được đứng dưới các tổ chức tín dụng công

6/ DÒNG TIỀN HOẠT ĐỘNG

Đây là lúc mà mọi thứ trở nên rất thú vị và lý do tại sao tôi tin rằng bất động sản là một trong những cách tốt nhất để đẩy nhanh tốc độ sử dụng của tiền của bạn.

Khi bạn có một bất động sản đầu tư tốt và kế hoạch gia tăng giá trị, bạn có thể sử dụng chính bất động sản đó như một phương tiện để tạo ra dòng tiền để sử dụng cho một cơ hội đầu tư khác.

Robert Kiyosaki nhấn mạnh về điều này trong bài viết gần đây của ông khi ông nói chuyện về làm thế nào để nâng cấp một tài sản để cho dòng tiền và giá trị lớn hơn:

“Ví dụ, chúng ta hãy nói về nhà đầu tư, Cố vấn của Robert Kiyosaki là Ken McElroy. Ken, như bạn biết, là một chuyên gia về bất động sản chuyên về căn hộ – một lớp bất động sản được gọi là nhà ở nhiều gia đình.

Những gì Ken và các đối tác của mình làm là tìm các căn hộ chung cư kém hiệu quả. Vì giá trị của một tài sản bất động sản thương mại cũng như căn hộ được dựa trên Doanh thu thuần NOI (thu nhập sau khi trừ chi phí), bất kỳ cơ hội nào có NOI cao là cơ hội để có tiền lời tốt.

Đối với Ken và nhóm của ông, nhiều yếu tố có thể giúp ích cho việc này. Ví dụ, chủ nhà hiện tại có thể thuê căn hộ thấp hơn mức giá thị trường. Chuyển đổi các căn và tăng tiền thuê có thể làm tăng đáng kể NOI. Hoặc có thể là trang bị thêm máy giặt và máy sấy, thang máy có thể làm tăng giá thuê đâu đó từ 25 đến 50 đô la một tháng. Nhân với hàng trăm đơn vị và bạn sẽ thấy thu nhập tăng lên đáng kể.”

Khi các ngân hàng đánh giá bất động sản dựa trên thu nhập ròng NOI chứ không phải trên “giá trị thị trường” thì thu nhập tăng đồng nghĩa với việc tăng về giá trị.

Và bạn sử dụng giá trị cao hơn ấy để được tái cấp vốn nhiều hơn, tiền về từ một tài sản được miễn thuế và tái đầu tư vào một tài sản khác. Tiếp tục vòng quay mới, lặp đi lặp lại trong nhiều năm tăng trường theo cấp số nhân danh mục đầu tư và sự giàu có của bạn.

Và tất cả được thực hiện với OPM – Tiền của người khác!

Nguồn: ST