Cách chuyển đổi đất vườn trong khu dân cư sang đất ở

Cách chuyển đổi đất vườn trong khu dân cư sang đất ở?

Đây là chủ đề vô cùng thú vị mà tôi đã nghiên cứu và giảng dạy một cách chuyên sâu rất nhiều ở các khoá học của mình từ năm 2019. Có thể nói Cách chuyển đổi đất vườn trong khu dân cư sang đất ở. Là chủ đề rất hot từ thời điểm 2019 đến nay. Có rất nhiều bạn liên hệ với tôi qua facebook, qua điện thoại về vấn đề này. Tôi thấy đây là một nhu cầu rất lớn nên tôi sẽ chia sẻ giải đáp thắc mắc với các bạn với năm lưu ý đặc biệt quan trong dưới đây.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện). Quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn. Và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển. (khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm). Hay nói cách khác, UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).
Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra. Hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

Chuyển đất vườn sang đất ở phải xin phép

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,… Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định đất nào là đất vườn. Tùy vào mục đích sử dụng mà đất vườn có thể là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất vườn sang đất ở nếu được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép.

Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ:

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Tiếp nhận hồ sơ:

+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).

+ Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Chi phí chuyển đất vườn sang đất ở

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở. Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở. Theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở.
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở. Nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền. Hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004. Đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Để dễ hiểu hơn, tôi đã khái quát thành công thức tính tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở. Thì số tiền phải nộp xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Mặc dù có cách tính như trên nhưng để tính được số tiền sử dụng đất. Thì người dân phải biết giá đất theo Bảng giá đất, địa chỉ thửa đất, vị trí thửa đất.

Kết luận: Khi thực hiện thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở. Thì hộ gia đình, cá nhân phải chú ý những nội dung sau:

Phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ.
Nộp đúng số tiền và đúng thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế.
Khi quá thời gian mà chưa nhận được kết quả. Thì nên hỏi trực tiếp lý do chưa giải quyết. Trường hợp cần thiết thì yêu cầu cơ quan giải quyết trả lời bằng văn bản. (đây là căn cứ để thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính).
Nếu có vướng mắc khi chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn có thể liên hệ với tôi qua Facebook – Phạm Văn Nam. Tôi sẽ tư vấn và hỗ trợ thêm cho bạn.

Cảm ơn bạn đã xem bài Cách chuyển đổi đất vườn trong khu dân cư sang đất ở? Mời bạn xem thêm chia sẻ kênh Youtube Phạm Văn Nam

Bất động sản, Trang chủ