Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn đang chịu nhiều áp lực từ lãi suất cao, xung đột địa chính trị và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng, kinh tế Việt Nam trong quý I/2026 đã ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực vượt kỳ vọng của thị trường. Tăng trưởng GDP đạt mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây, dòng vốn FDI tăng mạnh, đầu tư công được thúc đẩy nhanh và thị trường bất động sản bắt đầu bước vào một chu kỳ phục hồi mới.

Tuy nhiên, phía sau những con số tăng trưởng tích cực là một thực tế rất khác: thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn bao giờ hết. Không phải mọi phân khúc hay mọi địa phương đều cùng tăng trưởng như nhau. Nếu giai đoạn 2020–2021 là thời kỳ “nước lên thuyền lên”, thì giai đoạn 2026–2028 sẽ là cuộc chơi của dữ liệu, dòng tiền thực và khả năng chọn đúng khu vực phát triển dài hạn.

Ông Phạm Văn Nam nhận định:

“Chu kỳ 2026–2028 sẽ không còn là giai đoạn tăng nóng diện rộng của bất động sản. Thị trường sẽ phân hóa rất mạnh theo hạ tầng, dân số thực, khả năng khai thác dòng tiền và sức hút của dòng vốn FDI. Những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng đầu cơ sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn rất nhiều so với trước đây.”

GDP Tăng Trưởng Mạnh, Nhưng Động Lực Chính Vẫn Đến Từ Đầu Tư Công Và FDI

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê Việt Nam, GDP quý I/2026 tăng khoảng 7,83%, cao hơn mức 7,07% của cùng kỳ năm 2025. Đây là một trong những mức tăng trưởng cao nhất trong khu vực ASEAN ở cùng thời điểm.

Bảng 1: Một số chỉ số kinh tế vĩ mô quý I/2026 (  Nguồn: Tổng cục Thống kê Việt Nam)

Chỉ số	Quý I/2026	Quý I/2025	Xu hướng
GDP	7,83%	7,07%	Tăng
CPI bình quân	3,51%	~3,9%	Giảm nhẹ
FDI đăng ký	15,2 tỷ USD	10,6 tỷ USD	Tăng mạnh
FDI giải ngân	5,41 tỷ USD	4,96 tỷ USD	Tăng
Xuất khẩu	+19,1%	+15%	Tăng
Nhập khẩu	+27%	+17%	Tăng mạnh
Giải ngân đầu tư công	14,5% kế hoạch năm	~10%	Tăng mạnh

Động lực tăng trưởng chủ yếu tiếp tục đến từ:

• Công nghiệp chế biến chế tạo
• Đầu tư công
• Xuất khẩu điện tử
• Du lịch và dịch vụ

Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng nền kinh tế vẫn chưa phục hồi đồng đều. Tăng trưởng tín dụng quý I/2026 chỉ đạt khoảng 3,18%, thấp hơn cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy khu vực doanh nghiệp tư nhân vẫn đang khá thận trọng trong việc mở rộng sản xuất và đầu tư.

Theo ông Phạm Văn Nam:

“GDP tăng cao là tín hiệu tích cực, nhưng điều quan trọng là phải nhìn vào chất lượng tăng trưởng. Hiện nay, phần lớn động lực vẫn đến từ đầu tư công, FDI và các tập đoàn lớn. Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn chưa thực sự phục hồi hoàn toàn, khiến độ phân hóa của thị trường ngày càng rõ nét.”

Lãi Suất Thấp Đang Mở Đường Cho Dòng Tiền Quay Lại Tài Sản Thực

Một trong những yếu tố quan trọng nhất của chu kỳ phục hồi hiện nay là mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Trong bối cảnh CPI quý I/2026 chỉ ở mức 3,51%, áp lực lạm phát vẫn đang được kiểm soát tốt. Điều này tạo dư địa để chính sách tiền tệ tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Bảng 2: Diễn biến lãi suất và lạm phát ( Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam)

Chỉ số	Quý I/2026	Đánh giá
CPI	3,51%	Ổn định
Lạm phát cơ bản	~3,2%	Kiểm soát
Lãi suất huy động	4,5–5,5%	Thấp
Lãi suất cho vay	7–9%	Hỗ trợ phục hồi

Theo nhiều chuyên gia tài chính, khi lãi suất tiết kiệm xuống thấp hơn kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư, dòng tiền thường có xu hướng dịch chuyển sang:

• Chứng khoán
• Vàng
• Bất động sản
• Các tài sản tạo dòng tiền

Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã khác rất nhiều so với giai đoạn sốt nóng trước đây.

Ông Phạm Văn Nam cho rằng:

“Giai đoạn này không còn phù hợp với chiến lược lướt sóng theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tập trung vào các tài sản có khả năng khai thác thực tế như cho thuê, kinh doanh hoặc nằm trong khu vực có tăng trưởng dân số và hạ tầng rõ ràng.”

FDI Tăng Mạnh Đang Tái Định Hình Thị Trường Bất Động Sản Công Nghiệp Và Đô Thị Vệ Tinh

Dòng vốn FDI tiếp tục là điểm sáng lớn nhất của nền kinh tế trong quý I/2026. Tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 15,2 tỷ USD, tăng gần 43% so với cùng kỳ năm trước.

Các lĩnh vực thu hút vốn mạnh gồm:

• Điện tử
• AI và công nghệ cao
• Logistics
• Công nghiệp hỗ trợ
• Năng lượng

Điều này đang tạo ra tác động dây chuyền lên thị trường bất động sản, đặc biệt tại các địa phương có lợi thế về hạ tầng công nghiệp và logistics.

Bảng 3: Các khu vực hưởng lợi mạnh từ FDI

Địa phương	Động lực tăng trưởng
Đồng Nai	Sân bay Long Thành, logistics
Bình Dương	Công nghiệp chế biến
Bắc Ninh	Điện tử công nghệ cao
Hải Phòng	Cảng biển và logistics
TP.HCM	Tài chính – công nghệ

Theo ông Phạm Văn Nam:

“Trong 5 năm tới, bất động sản công nghiệp và các sản phẩm phục vụ chuyên gia, lao động kỹ thuật cao sẽ là phân khúc hưởng lợi mạnh nhất từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu.”

Thực tế cho thấy, nhiều khu vực quanh Sân bay Long Thành đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể trong hai năm qua nhờ kỳ vọng về logistics và hạ tầng kết nối. Tuy nhiên, chỉ những khu vực có pháp lý minh bạch, dân cư thực và khả năng khai thác thực tế mới duy trì được thanh khoản ổn định.

Hà Nội Và TP.HCM Bước Vào Giai Đoạn Thiếu Nguồn Cung Kéo Dài

Tại hai đô thị lớn nhất cả nước, tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở tiếp tục kéo dài trong quý I/2026.

Tại TP.HCM, số lượng dự án mới được phê duyệt vẫn còn khá hạn chế do quá trình rà soát pháp lý kéo dài. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao nhờ:

• Dân nhập cư
• Tăng trưởng dân số cơ học
• Quá trình đô thị hóa

Ở Hà Nội, các khu vực hưởng lợi từ Vành đai 4, metro và các đại đô thị tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

Bảng 4: Xu hướng thị trường bất động sản theo khu vực

Khu vực	Xu hướng
Hà Nội	Tăng giá chung cư, mở rộng vùng ven
TP.HCM	Khan hiếm nguồn cung
Đồng Nai	Tăng trưởng theo hạ tầng
Đà Nẵng	Phục hồi du lịch và nghỉ dưỡng

Theo đánh giá của ông Phạm Văn Nam:

“Thị trường hiện nay không thiếu tiền, mà thiếu sản phẩm tốt. Những dự án có pháp lý minh bạch, kết nối hạ tầng tốt và khả năng khai thác dòng tiền thực sẽ tiếp tục tăng giá.”

Chiến Lược Đầu Tư Phù Hợp Trong Giai Đoạn 2026–2028

1. Ưu tiên tài sản có dòng tiền thật

Những tài sản có khả năng:

• Cho thuê
• Kinh doanh
• Khai thác lưu trú
• Phục vụ logistics

sẽ có sức chống chịu tốt hơn trước biến động kinh tế.

Ví dụ:

• Căn hộ gần metro tại TP.HCM có thể khai thác cho thuê nhờ nhu cầu từ chuyên gia và người trẻ.
• Nhà phố gần khu công nghiệp tại Đồng Nai có thể phục vụ lưu trú cho chuyên gia và lao động kỹ thuật cao.

2. Đầu tư theo hạ tầng thay vì theo tin đồn

Giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư mua đất theo thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, dẫn tới thanh khoản thấp khi thị trường điều chỉnh.

Hiện nay, chiến lược an toàn hơn là tập trung vào:

• Hạ tầng đã triển khai thực tế
• Khu vực có dân cư thật
• Có kết nối giao thông rõ ràng

Ví dụ:

• Các khu vực quanh Vành đai 3 TP.HCM
• Hành lang sân bay Long Thành
• Các tuyến metro đang vận hành hoặc chuẩn bị hoàn thiện

3. Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức

Dù lãi suất hiện thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, thị trường vẫn tồn tại nhiều rủi ro nếu kinh tế toàn cầu biến động mạnh hoặc lạm phát quay trở lại.

Do đó, nhiều chuyên gia khuyến nghị:

• Tỷ lệ vay nên dưới 40–50% giá trị tài sản
• Ưu tiên dòng tiền ổn định
• Không đầu tư vượt khả năng tài chính

Triển Vọng 2026: Cơ Hội Lớn Nhưng Thị Trường Sẽ Phân Hóa Sâu Sắc

Nhìn tổng thể, kinh tế Việt Nam trong quý I/2026 đang cho thấy nền tảng phục hồi tích cực hơn đáng kể so với giai đoạn khó khăn trước đó. Tuy nhiên, đây cũng là thời kỳ thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ hơn.

Dòng tiền trong giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ tập trung vào:

• Hạ tầng
• Khu công nghiệp
• Đô thị hóa thực
• Các tài sản có khả năng khai thác dòng tiền

Trong khi đó, những tài sản mang tính đầu cơ cao, thiếu pháp lý hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn.

Ông Phạm Văn Nam kết luận:

“Thị trường 2026 không còn là cuộc chơi của số đông chạy theo sóng ngắn hạn. Đây sẽ là giai đoạn mà dữ liệu, dòng tiền và khả năng nhìn đúng xu hướng phát triển đô thị quyết định hiệu quả đầu tư.”