Kiến thức bất động sản, Pháp lý bất động sản, Trang chủ
Từ 1.3.2026 bất động sản được cấp mã định danh điện tử: Giao dịch bất động sản ra sao?
Th2
Từ ngày 1.3, theo Nghị định số 357/2025 của Chính phủ, mỗi bất động sản tại Việt Nam sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong lộ trình xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, hướng tới mục tiêu minh bạch hóa và số hóa toàn bộ quy trình giao dịch.
Mã định danh điện tử được ví như “căn cước số” của mỗi bất động sản. Khi hệ thống hoàn thiện, mọi thông tin pháp lý, tình trạng sử dụng, lịch sử giao dịch, giá mua bán và nghĩa vụ tài chính đều được tích hợp, truy xuất thông qua một mã duy nhất.
Vậy, giao dịch bất động sản sẽ thay đổi như thế nào sau khi gắn mã định danh?
Mã định danh điện tử cấu thành ra sao?
Theo Nghị định 357/2025, mỗi căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình đều được cấp một mã định danh điện tử tối đa 40 ký tự.
Cấu trúc mã bao gồm:
- Mã định danh thửa đất
- Mã số thông tin dự án hoặc công trình
- Mã định danh địa điểm (nếu có)
- Dãy ký tự tự nhiên
Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, mã định danh cũng được cấu thành từ các nhóm thông tin tương tự.
Khi tra cứu mã định danh, hệ thống sẽ hiển thị toàn bộ thông tin liên quan như:
- Dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay chưa
- Tổng mức đầu tư
- Quy mô sử dụng đất
- Tiến độ thực hiện
- Văn bản pháp lý
- Giá mua bán theo m²
- Tổng giá trị giao dịch
- Tình trạng tồn kho
- Thông tin hợp đồng (mã định danh tài sản, mã định danh cá nhân/tổ chức giao dịch, thời gian ký kết, hình thức giao dịch…)
Hệ thống cơ sở dữ liệu này đang được triển khai bởi Bộ Xây dựng phối hợp với các đơn vị công nghệ và Trung tâm Công nghệ thông tin, nhằm kết nối, chia sẻ dữ liệu đồng bộ trên toàn quốc.
Quy trình giao dịch sau khi gắn mã định danh
Giao dịch qua sàn giao dịch tập trung do Nhà nước quản lý (định hướng tương lai)
Theo chủ trương đang được nghiên cứu, khi trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập đi vào vận hành, quy trình dự kiến gồm:
- Người mua tra cứu thông tin pháp lý, vị trí, giá bán thông qua mã định danh điện tử.
- Thỏa thuận mua bán, thực hiện nghĩa vụ tài chính và thủ tục sang tên tại sàn giao dịch.
- Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.
- Toàn bộ thông tin được cập nhật vào hệ thống dữ liệu quốc gia.
Trước đó, tháng 1.2026, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã giao Đảng ủy Bộ Xây dựng báo cáo Bộ Chính trị về chủ trương xây dựng mô hình trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước thành lập, quản lý.
Tuy nhiên, hiện hệ thống trung tâm giao dịch tập trung và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.
Giai đoạn đầu: Giao dịch vẫn theo quy trình hiện hành
Theo đánh giá, từ ngày 1.3 khi nghị định có hiệu lực, giao dịch thực tế vẫn được thực hiện theo quy trình truyền thống ( Đang hiện hành):
- Mua bán trực tiếp hoặc qua môi giới/chủ đầu tư
- Công chứng hợp đồng
- Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế
- Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu
Điểm khác biệt quan trọng là: sau khi hoàn tất, toàn bộ dữ liệu giao dịch sẽ được gắn với mã định danh điện tử và cập nhật lên hệ thống dữ liệu quốc gia.
Nói cách khác, quy trình thao tác chưa thay đổi ngay, nhưng cách quản lý và lưu trữ dữ liệu đã thay đổi căn bản.
Tác động đến thị trường bất động sản
Minh bạch hóa giá giao dịch
Hệ thống cơ sở dữ liệu sẽ thống kê giá mua bán theo triệu đồng/m², tổng giá trị giao dịch và tồn kho. Điều này giúp:
- Hình thành mặt bằng giá tham chiếu rõ ràng
- Hạn chế tình trạng khai thấp giá để giảm thuế
- Giảm “thổi giá” theo tin đồn
Kiểm soát thị trường sơ cấp – thứ cấp
Cơ quan quản lý có thể xác định được giao dịch diễn ra ở thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán lần đầu) hay thứ cấp (mua đi bán lại), từ đó:
- Theo dõi lượng tồn kho
- Phát hiện dấu hiệu đầu cơ
- Điều tiết cung – cầu
Hoạch định chính sách chính xác hơn
Khi có dữ liệu đầy đủ, cơ quan quản lý có thể xác định:
- Phân khúc nào đang dư thừa
- Phân khúc nào có nhu cầu cao
- Khu vực nào có nguy cơ “bong bóng”
Từ đó xây dựng chương trình phát triển phù hợp.
Thị trường sẽ phản ứng ra sao?
Giới chuyên gia nhận định, tác động sẽ diễn ra theo ba giai đoạn:
Ngắn hạn: Tâm lý thận trọng
Thị trường có thể chững lại do nhà đầu tư chờ đợi hệ thống hoàn thiện, đặc biệt khi trung tâm giao dịch tập trung chưa đi vào hoạt động.
Trung hạn: Thanh lọc mạnh
Những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý sẽ lộ rõ. Tài sản “mập mờ” sẽ khó giao dịch hơn.
Dài hạn: Minh bạch và chuyên nghiệp
Thị trường vận hành dựa trên dữ liệu, giảm phụ thuộc vào tin đồn. Nhà đầu tư chuyên nghiệp có lợi thế.
Nhận định chuyên gia Phạm Văn Nam
Chuyên gia bất động sản Phạm Văn Nam cho rằng, việc gắn mã định danh điện tử không làm thị trường khó khăn hơn, mà buộc thị trường phải trưởng thành.
Theo ông Nam:
“Trong ngắn hạn, có thể xuất hiện tâm lý dè dặt. Nhưng về dài hạn, mã định danh điện tử sẽ giúp loại bỏ tình trạng giao dịch dựa vào thông tin bất cân xứng. Thị trường minh bạch hơn đồng nghĩa với việc lợi nhuận không còn đến từ sự mập mờ, mà đến từ năng lực phân tích và tầm nhìn dài hạn.”
Ông cũng nhấn mạnh ba thay đổi lớn:
- Biên lợi nhuận đầu cơ ngắn hạn sẽ thu hẹp.
- Tài sản pháp lý chuẩn sẽ chiếm ưu thế thanh khoản.
- Dữ liệu trở thành công cụ quyết định chiến lược đầu tư.
Theo chuyên gia này, nhà đầu tư nên sớm rà soát lại danh mục tài sản, đảm bảo tính pháp lý rõ ràng, chuẩn bị sẵn sàng cho giai đoạn thị trường minh bạch hóa toàn diện.
Cơ hội và thách thức song hành
Cơ hội
- Tăng niềm tin thị trường
- Giảm tranh chấp
- Nâng cao hiệu quả quản lý
- Tăng tính hấp dẫn với nhà đầu tư tổ chức
Thách thức
- Đồng bộ dữ liệu giữa các địa phương
- Nâng cấp hạ tầng công nghệ
- Thay đổi thói quen giao dịch truyền thống
Tổng kết
Việc cấp mã định danh điện tử cho bất động sản theo Nghị định 357/2025 là bước đi có tính nền tảng trong quá trình số hóa thị trường.
Trong giai đoạn đầu, giao dịch có thể chưa thay đổi nhiều về quy trình. Tuy nhiên, khi cơ sở dữ liệu quốc gia hoàn thiện và trung tâm giao dịch tập trung đi vào vận hành, thị trường sẽ bước sang một giai đoạn mới: minh bạch hơn, kiểm soát tốt hơn và chuyên nghiệp hơn.
Như chuyên gia Phạm Văn Nam nhận định, đây không phải là rào cản, mà là phép thử cho năng lực thực sự của nhà đầu tư trong kỷ nguyên dữ liệu.
Xem thêm nhiều video trên kênh Phạm Văn Nam TẠI ĐÂY
