5 điều cần biết khi mua đất nông nghiệp làm đất ở

Một số người vì điều kiện kinh tế vừa phải nên khi cần mua nhà họ thường mua đất nông nghiệp rồi chuyển đổi mục đích sang đất ở. Nhưng việc chuyển đổi mục đích không dễ chút nào. Muốn chuyển đổi mục đích được cần qua các thủ tục nào? Và hồ sơ chuyển đổi chuẩn bị ra sao? Nộp hồ sơ ở đâu? Và các khoản phí phải đóng là bao nhiêu tiền?

Vì được rất nhiều anh chị em hỏi về chủ đề này nay Phạm Văn Nam xin chia sẻ với các bạn 5 điều cần lưu ý khi các anh chị và các bạn muốn mua đất nông nghiệp để làm đất ở.

1. Xem xét thật kĩ quy hoạch xem lô đất có nằm trong quy hoạch đất ở hay không?

Nếu bạn mua đất nông nghiệp để chuyển làm đất ở, đầu tiên bạn cần phải tìm hiểu thật kỹ lô đất của mình dự kiến mua còn nằm trong diện quy hoạch đất ở hay không? Quy hoạch phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê diệt bằng văn bản. Để biết được điều này bạn cần chủ động đến ủy ban nhân dân quận huyện, phòng tài nguyên môi trường, Phòng đăng ký đất đai, để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp đất trồng cây hằng năm của địa phương, để xem lô đất của mình dự kiến mua có nằm trong diện quy hoạch đất ở hay không.

Nếu lô đất đó chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng chắc chắn sẽ không thực hiện được. Vì vậy bạn không Nên mua miếng đất, vì chúng sẽ không thể chuyển đổi được.

Con khi chúng ta đi hỏi mà cơ quan nhà nước trả lời bạn rằng   Lô đất bạn dự định mua năm trong quy hoạch Đất ở thì bạn nên mua

Nếu như nằm trong quy hoạch đất ở thì việc chuyển đổi mục đích chắc chắn sẽ thực hiện được. Tuy nhiên nếu diện tích của lô đất quá lớn thì chỉ có thể chuyển đổi được một phần diện tích trong đó. Diện tích đất cụ thể được chuyển đổi phụ thuộc vào quy hoạch của từng địa phương.

2. Đâu là những điều kiện “đúng” để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở

Lô đất nông nghiệp phải nằm trong quy hoạch đất ở của chính quyền địa phương là điều kiện để chúng ta có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở,

Tuy nhiên lô đất đó phải thỏa mãn một số các điều kiện thì việc chuyển đổi mục đích mới được pháp luật công nhận.

Theo luật đất đai năm 2013 điều 106. Khi mua bán đất nông nghiệp thì đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất hợp pháp, năm trong thời gian sử dụng đất, lô đất phải không xảy ra tranh chấp hoặc bị kê biên thực hiện thi hành bản án.

Để đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất ở phải tuân thủ Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, theo điều khoản 103, 104. Các điều khoản này quy định rõ các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể đất nông nghiệp thuộc dạng rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ thì không được chuyển đổi sang đất ở.

3. Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp những khoản phí nào?

Khi mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở, theo quy định của pháp luật, bạn cần phải nộp một số khoản phí để thực hiện việc chuyển đổi mục đích ngoài số tiền mua miếng đất mà bạn phải trả cho người bán. Vì vậy nếu bạn mua bạn cần phải thương lượng trước với người bán vì giá cả của miếng đất, xem rằng giá cả  đã bao gồm các khoản chi phí liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng hay chưa?

Vậy số tiền phí cần phải nộp là bao nhiêu?

Số tiền mà bạn cần phải trả cho việc chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở phụ thuộc vào và giá của từng địa phương. Để tiết kiệm chi Và tránh mất nhiều thời gian trong quá trình chuyển đổi, bạn không nên chuyển đổi tất cả diện tích đất nông nghiệp sang đất ở. Chỉ nên chuyển đổi một phần diện tích của lô đất để làm nhà với mục đích chuyển nhượng sau này.

Ví dụ: Lô đất mà bạn mua có diện tích là 1000 mét vuông, diện tích dự kiến chỉ sử dụng là 300 mét vuông, thì bạn chỉ chuyển đổi mục đích là 300m, giữ lại phần đất nông nghiệp là 700m², như vậy sẽ giảm được khoản tiền cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng những chất đó.

4. Hợp đồng mua bán đất những điều cần lưu ý những điều gì?

Theo quy định của luật đất đai 2013, tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu như việc mua bán của bạn tuân theo các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.

Việc chứng thực hợp đồng mua bán đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện.

5. Hồ sơ, giấy tờ, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 01 bộ hồ sơ, bao  gồm:

• Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
• Các giấy tờ kèm theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Sau khi nộp hồ sơ, phòng tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm:

• Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nộp phí sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật;
• Trình UBND các cấp có thẩm quyền xét duyệt và quyết định chuyển mục đích sử dụng đất;
• Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất sau khi được Cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp phí sử dụng đất.

Tiền phí sử dụng đất tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Đây là những điều bạn cần lưu ý khi mua đất nông nghiệp muốn chuyển đổi sang đất ở, Nếu bạn muốn được tư vấn thêm vui lòng liên hệ Nam nhé !

Bấm nút chia sẻ bài viết để giúp đỡ được nhiều người giống bạn nhé !