Những điểm mới luật kinh doanh bất động sản và luật nhà ở sửa đổi 2023

Ngày 28/11/2023 Quốc hội đã chính thức thông qua luật nhà ở và luật kinh doan bất động sản. Rất nhiều nhà đầu tư và người dân quan tâm, Tôi xin tổng hợp một số điểm mới nhất trong luật nhà ở sửa đổi và luật kinh doanh bất động sản sửa đổi.

ĐIỂM MỚI LUẬT NHÀ Ở

Luật Nhà ở vừa thông qua có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025.

Cấp sổ cho người mua chung cư mini đủ điều kiện

Chủ đầu tư chung cư mini phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trường hợp cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ quy định trong hai trường hợp này được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

UBND tỉnh được phân cấp quy định về đường giao thông, đảm bảo phương tiện chữa cháy có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Quản lý, vận hành chung cư mini phải tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư

Điều 58 Luật Nhà ở (mới) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Đồng thời, với các quy định tại Chương V, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng.

Miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ

Điều 63 Luật Nhà ở quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều cơ chế ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội

Nhiều điểm mới như điều 78 quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú. Giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.

Quy định này rất hợp tình hợp lý để phù hợp với thực tế dịch chuyển và thu hút lao động giữa các vùng miền, địa phương và để phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.

Điều 85 Luật Nhà ở cũng quy định chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế…

Giải quyết ‘điểm nóng’ quỹ bảo trì nhà chung cư

Điều 152, Điều 153 và Điều 154 Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì và không được sử dụng kinh phí bảo trì vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

Luật Nhà ở quy định vai trò UBND cấp huyện trong việc tổ chức quản lý phí bảo trì và cưỡng chế nhằm giải quyết những tranh chấp nhà chung cư về vấn đề này.

Đồng thời quy định trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì.

UBND cấp huyện phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư và trong thời hạn 10 ngày.

Kể từ ngày có văn bản của UBND cấp huyện mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị.

ĐIỂM MỚI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Thanh toán tiền qua tài khoản ngân hàng (không thanh toán tiền mặt)

“Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng. Bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”.

Bắt buộc sử dụng hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh sử dụng hợp đồng mẫu do Chính phủ ban hành.

Tuy nhiên, hợp đồng mẫu chỉ bao gồm các nội dung chính. Các nội dung khác theo sự thỏa thuận của các bên. Quy định này được ông Đỉnh cho rằng, đã tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, chấm dứt tranh luận về việc bắt buộc hay lựa chọn áp dụng hợp đồng mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua, cho phép khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình.

Điều kiện phân lô, bán nền được siết chặt.

Theo đó, đất được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền) phải không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II và đô thị loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh tự quyết các khu vực chủ đầu tư dự án được phân lô bán nền.

Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho sở xây dựng. Trong thời hạn 15 ngày, sở xây dựng kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc đủ/không đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Mở rộng quyền kinh doanh bđs cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch:

Có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước;

Siết điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nghĩa vụ này gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai của dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Quy định này đã siết chặt điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản. Bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Luật sửa đổi không ghi nhận việc các bên thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thủ tục đất đai của bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nới lỏng.

Theo đó, trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định này đã khắc phục nhược điểm của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là bên chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Luật sửa đổi đã dẫn chiếu đến Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm đồng bộ. Hiện Luật Đất đai (sửa đổi) đang dự thảo theo hướng bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, không phải thu hồi/giao đất, tính lại tiền sử dụng đất…

Chúng tôi có những nhận định về những điểm mới này, Được chia sẻ trực tiếp trên livestream anh chị bấm vào đây để xem thêm nhé !

Để hiểu biết sâu hơn về PHÁP LÝ bất động sản: Chúng tôi tổ chức 2 ngày chia sẻ về PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN, Anh chị em quan tâm ĐĂNG KÍ chương trình này nhé !

Bất động sản, Kiến thức bất động sản, Pháp lý bất động sản, Trang chủ

ĐIỂM MỚI LUẬT NHÀ Ở

Cấp sổ cho người mua chung cư mini đủ điều kiện

Không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư

Miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ

Bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội

Giải quyết ‘điểm nóng’ quỹ bảo trì nhà chung cư

ĐIỂM MỚI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Thanh toán tiền qua tài khoản ngân hàng (không thanh toán tiền mặt)

Bắt buộc sử dụng hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.

Bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện phân lô, bán nền được siết chặt.

Mở rộng quyền kinh doanh bđs cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch:

Siết điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Thủ tục đất đai của bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nới lỏng.

namtyphu

Chuyên mục đặc biệt

Liên Hệ Phạm Văn Nam

Chính sách

ĐIỂM MỚI LUẬT NHÀ Ở

Cấp sổ cho người mua chung cư mini đủ điều kiện

Không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư

Miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ

Bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội

Giải quyết ‘điểm nóng’ quỹ bảo trì nhà chung cư

ĐIỂM MỚI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Thanh toán tiền qua tài khoản ngân hàng (không thanh toán tiền mặt)

Bắt buộc sử dụng hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.

Bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện phân lô, bán nền được siết chặt.

Mở rộng quyền kinh doanh bđs cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch:

Siết điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Thủ tục đất đai của bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nới lỏng.

namtyphu

Đăng nhập