Kiểm tra tính pháp lý của bất động sản như thế nào và qua phương tiện nào?

Kiểm tra tính pháp lý của bất động sản như thế nào và qua phương tiện nào?

Tôi xin chia sẻ với các bạn ngay và luôn về một bí quyết mà tôi đã chia sẻ với nhiều học viên là những nhà đầu tư trong các khoá học mà tôi giảng dạy hoặc những bạn đã liên hệ với tôi qua internet về Bí quyết làm sao để ta có thể kiểm tra tính pháp lý của bất động sản trước khi quyết định đầu tư hay mua bán nhà đất.

Như chúng ta đã biết tính pháp lý là vô cùng quan trọng. Nếu chúng ta đi đầu tư bất động sản mà không quan tâm đến tính pháp lý. Tức là chúng ta đang nắm 80% rủi ro khi đầu tư bất động sản. Nếu chúng ta đi mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là nhà đất càng cần phải quan tâm đến yếu tố về pháp lý. Vậy những yếu tố, thủ tục, lưu ý giảm thiểu rủi ro nào cần quan tâm.

1. Thứ nhất

Trước khi muốn mua đất hay nhà, bên mua cần xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cụ thể như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ nếu được cấp trước năm 2005) hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn gọi là sổ hồng, được cấp sau năm 2005).

Trường hợp là nhà ở thì phải kèm theo những giấy tờ khác: Thông báo và biên lai nộp lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện trạng. Bạn phải kiểm tra xem giữa hiện trạng và thực tế có khớp nhau không? Nhà xây dựng xong đã hoàn công hay chưa? Bên cạnh đó, bên mua cần phải xem Chứng minh nhân dân, căn cước công dân của bên bán để xem họ có phải là chủ sở hữu hay không nhằm tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền. Trường hợp này giao dịch sẽ vô hiệu. Nếu bạn muốn cách thức kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng thật giả có thể tìm đọc cuốn “Pháp lý bất động sản”, tôi có chia sẻ rất đầy đủ về nội dung này.

2. Thứ hai

Bên mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản ở các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như: Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để biết tình trạng: có đang tranh chấp, thế chấp hay không? Có thuộc diện bị thu hồi hoặc quy hoạch dự án nào không?

3. Thứ ba

Về hình thức của hợp đồng nhà đất pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Theo đó, việc mua bán nhà đất chỉ bằng giấy viết tay hoặc vi bằng đều không phù hợp về hình thức, không được pháp luật công nhận và thường chứa đựng nhiều rủi ro (nhất là đối với bên mua).

4. Thứ tư

Các giấy tờ thủ tục cần kiểm tra khác: giấy chứng minh thư (hoặc thẻ căn cước công dân), sổ hộ khẩu, giấy phép xây dựng, giấy đăng ký kết hôn của chủ nhà hoặc giấy chứng nhận độc thân, giấy quyết định của toà án về việc ly hôn và phân chia tài sản. Giấy tờ này để đối chiếu xác minh tính chân thực của các giấy tờ.

5. Thứ năm

Cần xác định giao dịch có yếu tố nước ngoài hay không. Nếu bạn là Việt kiều có quốc tịch nước ngoài và cả Việt Nam thì được quyền với bất động sản như người Việt Nam. Nếu bạn là người nước ngoài mà không có quốc tịch Việt Na. Thì chỉ được phép mua bán, tặng cho với bất động sản thương mại với thời hạn 50 năm. Nếu các bạn muốn hiểu sâu hơn về việc mua bán, chuyển nhượng và đầu tư bất động sản có yếu tố nước ngoài, các bạn có thể liên hệ thêm với tôi, tôi có thể giải đáp kỹ hơn.

6. Thứ sáu

Về hình thức của giao dịch/hợp đồng nhà đất. Pháp luật quy định về hợp đồng giao dịch nhà ở: Điều 450 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà như sau:

“Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Hơn nữa, theo quy định tại Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005: “Hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”.

Theo đó, việc mua bán nhà đất chỉ bằng giấy viết tay không phù hợp về hình thức và thường có nhiều rủi ro (nhất là đối với bên mua). Trong trường hợp bên bán không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất nhưng bên mua vẫn đồng ý và tiến hành giao dịch thì không được coi là “bán chui”. Theo quy định của pháp luật, từ năm 2004, khi tiến hành giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vì thế, nếu không có giấy tờ này mà xảy ra tranh chấp. Giao dịch đó sẽ không được pháp luật công nhận và phát sinh nhiều rủi ro.

Bạn có hỏi thêm nữa là “nên kiểm tra qua các kênh nào”. Dưới đây là một số nơi chúng ta có thể liên hệ để kiểm tra pháp lý bất động sản:

Thứ nhất

Bạn nên kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất tại các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Việc này giúp bên mua nắm rõ tình trạng: có đang tranh chấp, thế chấp hay không? Có thuộc diện bị thu hồi hoặc quy hoạch dự án nào không?

Thứ hai

Kiểm tra pháp lý bằng hình thức vay mua nhà. Vay mua nhà không chỉ hỗ trợ về tài chính mà còn giúp “soi” pháp lý dự án chuẩn xác. Đây là cách làm đơn giản và đảm bảo tính chính xác cao. Khi thực hiện vay, ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý và an toàn của dự án. Bằng các nghiệp vụ chuyên nghiệp và bài bản, vấn đề này sẽ được rà soát kỹ càng nhất có thể. Tất cả các dự án không ổn về pháp lý sẽ không được thực hiện vay vốn để hạn chế nợ xấu. Do đó, bạn sẽ kiểm tra được dự án mà không mất quá nhiều công sức, thời gian.

Thứ ba

Tìm hiểu qua các công ty, môi giới bất động sản. Các công ty nhà đất và môi giới bất động sản là các chuyên gia trên thị trường. Họ có chuyên môn, kiến thức và kỹ năng về vấn đề pháp lý. Đây là những người nắm được các thông tin nhanh nhất về các dự án được thực hiện. Ngoài ra, bạn sẽ nhận được những lời khuyên chuẩn xác và bổ ích khi giao dịch.

Cảm ơn bạn đã xem bài Kiểm tra tính pháp lý của bất động sản như thế nào và qua phương tiện nào? Mời bạn xem thêm chia sẻ kênh Youtube Phạm Văn Nam

Bản quyền thuộc về Phạm Văn Nam và cộng sự. Cấm mọi hình thức sao chép khi chưa có phép bằng văn bản.