Hợp đồng mua bán không công chứng có hiệu lực pháp lý không?

Hợp đồng mua bán không công chứng có hiệu lực pháp lý không?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013). Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng thì sẽ vô hiệu và không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, trên tinh thần của pháp luật dân sự mới – Bộ luật dân sự 2015, tại khoản 2 Điều 129 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Ví dụ:

Tháng 3 năm 2017. A chuyển nhượng cho B mảnh đất (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U98xxx). Hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không công chứng, chứng thực. Tại thời điểm ký hợp đồng B đã thanh toán toàn bộ số tiền cho A và có giấy biên nhận tiền. Như vậy, theo tinh thần của điều 129 Bộ luật dân sự 201. Thì B đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán nên B có thể làm đơn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng này và hai bên không cần phải làm lại hợp đồng công chứng, chứng thực nữa.

Từ ví dụ cho thấy

Một giao dịch vi phạm quy định về hình thức nhưng các bên tham gia giao dịch tích cực, thiện chí thực hiện giao dịch (đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch) thì giao dịch không bị vô hiệu.

Về thực tiễn Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực từ ngày 01/1/2017 đến nay cũng đã gần 6 tháng. Nhưng vẫn còn khá mới mẻ và chưa thực sự áp dụng. Quy định này thể hiện sự áp dụng một cơ chế pháp lý vừa linh hoạt, vừa chặt chẽ để buộc bên không thiện chí phải thực hiện đúng cam kết của mình. Giảm thiểu rủi ro pháp lý cho bên thiện chí không muốn phá vỡ quan hệ giao dịch. Góp phần hạn chế việc tuyên bố giao dịch dân sự bị vô hiệu một cách tùy tiện. Vì lý do không tuân thủ quy định hình thức, bảo đảm sự ổn định của quan hệ thị trường. Nhưng những ý nghĩa này chỉ thực sự có khi luật được áp dụng vào những vụ việc thực tế!

Cảm ơn bạn đã xem bài Hợp đồng mua bán không công chứng có hiệu lực pháp lý không? Mời bạn xem thêm chia sẻ kênh Youtube Phạm Văn Nam

Bản quyền thuộc về Phạm Văn Nam và cộng sự. Cấm mọi hình thức sao chép khi chưa có phép bằng văn bản.