Cách thức mua bán bất động sản để đảm bảo tính pháp lý và an toàn?

Cách thức mua bán bất động sản để đảm bảo tính pháp lý và an toàn?

Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch có giá trị tài sản lớn. Vì vậy các thủ tục mua bán diễn ra khá phức tạp và cần chuẩn bị nhiều giấy tờ để thực hiện giao dịch. Đối với những người không có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản chắc hẳn sẽ gặp không ít khó khăn khi chuẩn bị giấy tờ. Tôi sẽ chia sẻ đến bạn những thủ tục công chứng mua bán nhà đất cần phải thực hiện. Để đảm bảo tính hợp pháp và giá trị của hợp đồng mua bán nhà đất. Tùy vào từng loại hình bất động sản mà có những thủ tục tiến hành khác nhau.

Hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đó là sự thỏa thuận giữa bên giao đất và bên nhận đất. Bên nhận sẽ phải trả tiền theo thỏa thuận cho bên chuyển nhượng theo quy định. Và để đảm bảo tính hợp pháp cũng như giá trị của hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán nhà đất. Phải được công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng được cấp phép hoạt động. Giấy tờ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà đất.

Trường hợp: Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng

• Các bước thực hiện mua bán nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng

Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán

Quá trình đặt cọc mua nhà có thể thực hiện ở phòng công chứng hoặc có người thứ 3 đứng ra làm chứng. Thường thì sẽ do 1 người thứ 3 đứng ra làm chứng, người này không có quan hệ với cả hai bên mua và bán. Những thông tin cơ bản khi tiến hành quy trình đặt cọc cần chuẩn bị:

– Thông tin người bán: Họ tên; ngày/tháng/năm sinh, chuẩn bị chứng minh nhân dân gốc, giấy chứng nhận độc thân. Hoặc kết hôn có giấy đăng ký kết hôn (giấy chứng nhận ly hôn nếu đã ly hôn). Nếu tài sản bán có người đồng sở hữu thì cung cấp thông tin người đồng sở hữu đó. Chuẩn bị sổ đỏ và giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận tình trạng bất động sản hay trích lục… 

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Sau thủ tục đặt cọc, việc tiếp theo cần thực hiện. Là ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc. Nên chuẩn bị sẵn những thủ tục, giấy tờ cần thiết sau: 

• Người bán cần chuẩn bị: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công. Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu trường hợp sở hữu của vợ chồng). Giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn. 
• Người mua cần chuẩn bị: CMND hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
• Thông tin người mua: Họ tên; ngày/tháng/năm sinh; chứng minh thư nhân dân; địa chỉ hộ khẩu thường trú. 
• Chuẩn bị hợp đồng đặt cọc nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán và hình thức thanh toán, thỏa thuận bên chịu thuế…

Bước 3: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định

Thủ tục hoàn tất, người mua sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để nộp và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mới. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bắt đầu tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất người mua và người bán cần thực hiện các bước sau: 

• Nộp đầy đủ hồ sơ đã chuẩn bị cho trụ sở hành nghề công chứng hợp pháp 
• Văn phòng công chứng sẽ tiếp nhận hồ sơ và tiến hành kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ của 2 bên mua và bán 

Trong trường hợp giấy tờ của hai bên còn thiếu, công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung sau đó mới tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Sau khi soạn thảo hợp đồng xong, hai bên sẽ phải kiểm tra lại thông tin và các điều khoản ghi trong hợp đồng, nếu có vấn điều khoản cần chỉnh sửa có thể yêu cầu công chứng viên chỉnh sửa, bổ sung. Nếu không có vấn đề hai bên tiến hành ký và điểm chỉ hợp đồng sau đó đưa lại cho công chứng viên. 

• Nộp lệ phí công chứng 

Sau khi hoàn tất các thủ tục công chứng hợp đồng, hai bên sẽ tiến hành đóng lệ phí công chứng và nhận lại bản hợp đồng gốc để tiến hành sang tên nhà đất tại cơ quan nhà đất. 

Thông thường thời gian công chứng thường diễn ra trong khoảng 1 – 2h, nếu trường hợp công chứng hợp đồng mua bán nhà đất phức tạp, gặp nhiều khó khăn trong quá trình làm thủ tục thì thời gian có thể kéo dài từ 1-2 ngày.

Bước 4: Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu 

Sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế thì khách hàng sẽ có nhiệm vụ cằm toàn bộ giấy tờ này đến UBND nơi mua bán nhà đất. Nếu xét thấy hồ sơ của quý khách đủ điều kiện pháp lý, bên bộ phận nghiệp vụ sẽ chính thức sang tên sổ hồng theo đúng trình tự, mẫu pháp luật quy định. Bước kế tiếp khi bạn đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn sẽ nộp toàn bộ số tiền còn lại theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Như thế, các bước tiến hành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ đã hoàn thành.

Những điểm lưu ý khi thực hiện mua bán nhà đất.

Trước khi làm gì cũng vậy, bạn cũng cần phải xem xét một cách kỹ lưỡng trước khi ra quyết định. Đặc biệt khi mua bán nhà đất cần lưu ý: 

• Đi đến tận công trình để kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà có khớp với các thông tin ghi trên sổ đỏ, sổ hồng.
• Xem kĩ sơ đồ bản vẽ, thửa đất trên thực tế có nằm trong khu quy hoạch 
• Căn nhà, thửa đất mà anh chị định mua có đang tranh chấp hay không 
• Cần hỏi thăm bà con, hàng xóm xung quanh khu vực đó về thửa đất, nhà sắp mua để xác định chính xác thông tin hơn

Trường hợp: Thủ tục mua bán nhà đất chưa có có sổ đỏ, sổ hồng

1. Đối với trường hợp mua dự án hình thành trong tương lai. Các dự án hình thành trong tương lai thường sẽ có sổ đỏ, sổ hồng sau khi bàn giao. Nếu muốn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất. Thì người mua phải hoàn thành việc ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì mới được tiến hành mua bán chuyển nhượng, thủ tục như sau:

Bước 1. Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai.

Nhà ở hình thành trong tương lai muốn mua bán chuyển nhượng. Cần hoàn thành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với chủ đầu tư. Tùy vào từng dự án mà có quy trình khác nhau, tuy nhiên cũng sẽ bao gồm những thủ tục cơ bản sau:

•  Thông tin pháp lý người bán, người mua
• Thông tin mô tả về nhà ở hình thành trong tương lai. (Ghi thông số nhà ở theo hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư, số Hợp đồng mua bán…)
• Bản gốc các lần đóng tiền theo tiến độ của hợp đồng mua bán nhà ở
• Tổng số tiền hai bên thỏa thuận chuyển nhượng
• Số tiền đặt cọc
• Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán
• Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai tại văn phòng công chứng

Bước 2. Làm việc với chủ đầu tư

• Người bán sẽ được thông báo số tiền đã đóng, hóa đơn giá trị gia tăng. Và phiếu đề nghị chuyển nhượng,… 
• Sau 5 – 7 ngày làm việc tùy thuộc vào chủ đầu tư, thời hạn có thể nhanh hơn. Chủ đầu tư sẽ cung cấp cho bên bán các giấy tờ sau: Phiếu đề nghị chuyển nhượng đã đóng dấu. Phiếu xác nhận chưa ra sổ đã đóng dấu, toàn bộ hóa đơn Kế toán, xác nhận thanh toán công nợ.

Bước 3: Chờ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

Sau khi ký hợp đồng cọc thì khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo tiến độ dự án. Nếu tiến hành mua bán lại thì người bán và người mua sẽ ra phòng công chứng để thực hiện giao dịch của mình. Những loại giấy tờ cần chuẩn bị:  

Bên chuyển nhượng (Bên Bán)

• Bản gốc CMT + 04 bản photo công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
• Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
• Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)
• Bản gốc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Bản gốc hóa đơn các lần đóng tiền mua nhà ở theo tiến độ của HĐMB 

Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua) 

• Chuẩn bị bản gốc CMND, bản gốc Hộ khẩu thường trú. Sau khi hoàn thành chuyển nhượng 2 bên thực hiện nghĩa vụ đóng thuế theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản. 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ.

Bước 4. Nộp giấy tờ công chứng cho chủ đầu tư và chờ nhận hồ sơ.

Đối với trường hợp mua nhà đất lẻ

Trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ và sổ hồng bao gồm:

• Người sử dụng đất không đủ điều kiện làm sổ đỏ 
• Người sử dụng đất có đủ tất cả điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.

Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ẩn chứa nhiều rủi ro. Do tài sản này không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Nhà đất chưa có sổ đỏ có thể đang thuộc diện quy hoạch, có tranh chấp hay bị tịch thu,… Khi sở hữu tài sản này có bất cứ phát sinh nào người mua sẽ là người chịu thiệt thòi hơn cả. Vì vậy không khuyến khích bạn tiến hành mua bán nhà đất. Khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất.

Cảm ơn bạn đã xem Cách thức mua bán bất động sản để đảm bảo tính pháp lý và an toàn? Mời bạn xem thêm chia sẻ kênh Youtube Phạm Văn Nam

Bản quyền thuộc về Phạm Văn Nam và cộng sự. Cấm mọi hình thức sao chép khi chưa có phép bằng văn bản.