Bất động sản, Trang chủ
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai?
Th1
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai?
Là một chuyên gia bất động sản, anh xác định yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất đai?
Đất đai là một thị trường sôi động biến động và có nhiều biến động theo thời gian. Nhà đầu tư bất động sản cần nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai. Để biết lúc nào nên đầu tư và lúc nào nên bán. Vì vậy đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Hiện nay, để xác định được giá trị đất đai các thẩm định viên luôn quan tâm đến nhiều yếu tố. Như: yếu tố pháp lý, yếu tố tự nhiên, yếu tố kinh tế, yếu tố thị trường.
1. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất.
Pháp lý đất đai là yếu tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất và giao dịch mua bán đất. Pháp lý minh bạch rõ ràng thì khả năng giao dịch thuận lợi và thanh khoản cao.
Tình trạng pháp lý của đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng). Giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế (nếu trên khu đất có công trình xây dựng)… Của mảnh đất sẽ giúp thửa đất dễ dàng thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Quy định về công trình xây dựng gắn với đất đai: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất đai: tình trạng cho thuê, thế chấp đất đai. Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
2. Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất.
Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất gồm: vị trí, diện tích. Hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.
Vị trí của khu đất:
Là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất.
- Vị trí thuận lợi, đẹp, gần nhiều tiện ích xã hội thì giá trị càng cao và ngược lại.
- Vị trí đẹp thuận lợi: là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị hoặc khu vực, nơi tập trung đông dân cư, gần nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trung tâm thương mại sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm.
- Vị trí đẹp tuyệt đối: là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác như trong ngõ nhỏ, môi trường kinh doanh kém, dân cư thưa thớt.
Kích thước, diện tích mảnh đất:
Là những yếu tố tối ưu trong mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua. Những mảnh đất có kích thước vuông vức, diện tích phù hợp với nhu cầu người mua, mặt tiền lớn thì được định giá cao. Trong hoạt động giao dịch đất đai ở các đô thị lớn, khu vực đông dân cư những diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn. Thường có giá bán tốt hơn đối với những diện tích lớn.
Địa hình của khu đất:
Vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản. Ở những khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa. Hay bị hiện tượng thủy triều đối với khu vực ven biển thì giá trị sẽ thấp. Nhưng về bất động sản du lịch hay nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mà mang giá trị cao chính là một nơi ở thật cao và hai là một nơi cực thấp – khu vực ven biển.
Hình thức của bất động sản:
(đối với bất động sản nhà hay là các công trình xây dựng) nếu cả 2 có giá trị như nhau thì khu nào có hình thức – kiến trúc hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì sẽ có giá trị cao hơn. Vì ở mỗi nơi, mỗi địa phương sẽ có hình thức bất động sản khác nhau.
Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý,…):
Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng đến mức giá khác nhau. Ví dụ như bạn mua đất để sản xuất nông nghiệp thì bạn cần chất lượng đất tốt. Nếu bạn mua đất để ở, kinh doanh thì bạn không cần quan tâm đến chất lượng đất.
Tình trạng môi trường:
Môi trường trong lành hay ô nhiễm. Yên tĩnh hay ồn ào sẽ ảnh hướng lớn đến giá trị bất động sản. Dễ nhận thấy nhất là các khu nghỉ dưỡng, khách sạn. Nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo. Thì sẽ thay đổi giá trị bất động sản rất lớn. Nên môi trường quyết định rất nhiều vào giá đất.
Những tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên:
Các vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, lũ lụt, động đất, khí hậu xấu…). Thì giá trị sẽ thấp hơn những vùng an toàn về thiên nhiên.
3. Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất.
Bất động sản có khả năng mang lại thu nhập cao: Tức là mức thu nhập hay giá trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó. Nếu mà thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị chuyển nhượng nó tăng cao theo. Nhưng việc bạn mua được một mảnh đất bạn bán được với giá tốt. Sau đó người tiếp theo bán lại với giá tốt hơn thì giá trị của mảnh đất đó càng tăng cao.
Các sự kiện kinh tế: Hiện nay với việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do. Như: hiệp định thương mại tự do EVFTA, WHO, CPTPP… Cùng đó là thu hút doanh nghiệp FDI vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ. Khiến cho giá đất tại Việt Nam tăng lên cao. Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế. Tỷ lệ thất nghiệp nó cũng sẽ ảnh hưởng đến trực tiếp giá trị của thị trường nhà đất. Nếu bạn đầu tư về bất động sản thì bạn phải quan tâm đến những tin tức thị trường, nhu cầu của thị trường. Để bạn có thể đoán được sự tăng giảm nhịp độ của thị trường.
4. Thị trường ảnh hưởng đến giá đất.
Tính hữu dụng của nhà đất: tức là các giá trị khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm. Nó cho bạn biết được sự thỏa mãn của người sử dụng bất động sản ở mức nào. Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: tức là giá trị cung cầu cân bằng hay là chênh lệch. Sẽ định giá được bất động sản đó tăng hay giảm theo nhu cầu của thị trường. Nếu nhu cầu sử dụng căn hộ tăng cao thì giá đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.
Cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng đất đai. Điều đó có thể dẫn đến những mất cân bằng về cung cầu một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất đai. Tuy vậy, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đa khác. Do đó, cung bất động sản ở phân khúc thị trường này có thể tăng lên do chuyển dịch cung từ phân khúc thị trường khác.
Nhu cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của ba điều kiện:
- Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng hoặc đầu tư.
- Có các nguồn lực tài chính để bảo đảm khả năng thanh toán cho các nhu cầu này.
- Có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và nhu cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
Mời bạn xem thêm chia sẽ kênh Youtube Phạm Văn Nam
Bản quyền thuộc về Phạm Văn Nam và cộng sự. Cấm mọi hình thức sao chép khi chưa có phép bằng văn bản.
